Consejos para invertir en un remate hipotecario sin salir defraudado

Un remate hipotecario es la adquisición de un inmueble cuyo dueño original no cumplió con los pagos requeridos por la institución bancaria que le otorgó el préstamo, por lo cual fue demandado y ahora tú, como comprador, tendrás los derechos sobre la propiedad.

De acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), esta modalidad de compra te permite adquirir un inmueble hasta en un 60% por debajo de su valor comercial. Además conserva su plusvalía, la cual, con el tiempo, incrementa considerablemente.

Elizabeth Fernández, fundadora de la empresa Inverimobit, señala que, al adquirir un remate hipotecario, en realidad lo que estás adquiriendo es una deuda que el banco ya no quiere tener, que se generó cuando alguno de sus clientes solicitó un crédito hipotecario y le fue autorizado para comprar un inmueble, pero que ya no puede responder a la deuda.

"Cuando se adquiere un crédito hipotecario, lo que hace primero el banco es ver si el cliente es buen pagador y, si todo está bien, dice: 'te presto para tu operación'.

"Normalmente prestan un 80 % del valor avalúo, dicen, pero generalmente va sobre un 64 o 65% sobre el valor de la operación, y el banco lo que hace es inscribir en el Registro Público de la Propiedad ese gravamen y dice: 'esta propiedad está respaldando este crédito que yo originé' y lo hace ante notario público. En el momento en que el cliente deja de pagar por cualquier situación, cae en cartera vencida", explica Fernández.

Añade que, luego de que el banco hace su trabajo de cobranza sin que haya una respuesta favorable por parte del deudor, la institución financiera demanda a su cliente e inicia un proceso jurídico en el que le exige el pago del crédito hasta llegar a un punto en que decide vender ese crédito, el cual coloca a través de empresas como Inverimobit que, a su vez, los venden a inversionistas.

La experta añade que, al vender los remates hipotecarios, ceden al comprador los derechos de que cobre el crédito, el cual está garantizado, primero, con un documento totalmente legal y adicionalmente con la propiedad que está gravada en el Registro Público, y que nadie la puede volver a comercializar.

Cuando entras a internet y ves un anuncio en el que te dicen 'vendo un remate hipotecario' y "te ponen fotos del interior de la casa y te dicen que es un remate, no es cierto, porque no puedes entrar a la propiedad cuya deuda compraste, ya que aún está habitada por el deudor. No sabes cómo está por dentro, y ese es uno de los riesgos que se corren cuando se trata de un remate", advierte la experta.

Las bondades de invertir en un remate hipotecario

La experta señala que, si bien es un riesgo, invertir en remates hipotecarios tiene muchas bondades. "Siempre vas a ganar porque, cuando compras la deuda hipotecaria, te conviertes en el banco", explica.

Aclara que, como comprador del remate hipotecario, el banco te trasmite el título de crédito que está respaldado por una escritura, te ceden los derechos y tienes todo el derecho a cobrar el interés sobre el capital adeudado que está respaldado por esta propiedad. Quien adquiere el remate, continua con el proceso legal que ya inició el banco.

"Nosotros lo que hacemos es identificar esa cartera hipotecaria (vencida), ver qué es atractivo, revisamos que sea algo viable, que eso es muy importante. Hay veces que el banco por alguna situación se le puede ir que el notario no inscribió en el Registro Público de la Propiedad o que trae un gravamen que no corresponde o que el banco no demandó correctamente. Todo ese trabajo lo hacemos nosotros", puntualiza.

Advierte que, antes de que sus clientes inversionistas compren algún remate, Inverimobit ya revisó que se trate de un remate bueno, sano, y que el riesgo sea en tiempo y no en pérdida de capital, por lo que revisan todos los factores y se continúa jurídicamente hasta lograr un resultado favorable.

"Los remates hipotecarios tienen dos formas de concluirse: primero puede ser que el deudor pague, que después de todos sus retrasos se saque la lotería o reciba una herencia inesperada, pero ganaste los intereses que se generaron en el proceso jurídico, y son muy buenos rendimientos. Ningún rendimiento que otorgue algún instrumento financiero se compara con esto que puedes obtener", afirma.

Evita fraudes

Elizabeth Fernández recomienda no dejarse llevar por ilusiones y anuncios atractivos de internet y, antes de comprar algún remate hipotecario, acercarse con profesionales para recibir toda la asesoría necesaria y no salir defraudado, porque, indica, en su empresa llega mucha gente que ya fue desfalcada con la promesa de adquirir un buen remate hipotecario.

Y para quienes quieren invertir en remates hipotecarios, la recomendación es adquirir un remate entre un millón, y un millón y medio de pesos, pero para quien no tiene esa cantidad de dinero pero quiere ser inversionista, existe el esquema de ser socio de un remate, es decir, se reúne el dinero de varios, se adquiere el remate con el objetivo de venderlo para que cada uno de los inversores vaya incrementando su patrimonio y el día de mañana pueda ir solo en una inversión.